您现在的位置:首页 > 资讯 > 正文

TOD成为城市建设新浪潮,为什么深铁先

时间:2021-09-30 15:32:03    来源:壹点网    
改革开放的历史就是一部城镇化的历史,四十年来,随着城镇化进程的加快,城市人口持续膨胀,中国城市建设的重心也随之更迭。

在上世纪90年代,以深圳高新园、苏州工业园为代表的工业园是大城市建设的主流;

千禧年后,CBD取代工业园成为大城市建设的“新宠”,北京国贸、上海陆家嘴、广州珠江新城以及深圳后海,无不用一座座摩天高楼诠释着寸土寸金;

2007年,在全球金融危机爆发前夕,对时代风向最敏感的国际投行们,包括摩根士丹利、瑞信、德意志银行等,开始集体撤出香港中环,将自己在亚太地区的总部搬到了与中环隔海相望的西九龙。当时大众认为国际大行离开中环的主要原因有两个:一个是西九龙的租金更便宜,另一个是在西九龙可以更方便地往返于内地。

时隔多年,人们才发现,国际大行们搬出香港中环后CBD日渐黯淡的灯光,事实上是象征着大城市围绕核心CBD不断向外蔓延的发展模式开始逐渐没落。随着以香港西九龙为代表的“交通枢纽+城市综合体”崛起,宣告了TOD站在中国大城市建设的浪潮之上。

香港西九龙/图源:Jason Lau,天空之城

1、从港铁到深铁,地铁行业异军突起

作为香港TOD模式的代表作,香港西九龙站历经十余年的发展,从当初一个单纯的站点,到现在成为以港铁九龙站、高铁西九龙站、西九龙站巴士总站为中心,集合了交通枢纽、高端商业、核心住宅区的香港新金融文化中心,加之产业集聚,西九龙TOD已然比肩中环CBD。

西九龙的崛起,原因之一是绝佳的区位。在粤港澳大湾区一体化浪潮下,这里与内地的交流更加便捷。从西九龙往北,依次是与香港市中心点对点快捷对接的福田CBD和深圳北站,从深圳北向东往惠州,西北往东莞直至广州、佛山,西南连接西丽、前海通往中山到珠海,构成了一个大湾区经济和文化交流的线路网络。

另一个原因,则是采用了轨道+物业综合开发的TOD模式。TOD(Transit-Oriented Development)的概念诞生于1993年,由美国新城市主义规划师彼得·卡尔索普提出,是指以“400-800米”为半径,建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区,逐渐形成“轨道建设—人流增加—商业开发—吸引人口”的良性循环模式。便捷的轨道交通不断打破城市格局、优化城市空间,以实现城市的可持续发展。

2004年,港铁在承建深圳地铁4号线二期工程的同时,获得了沿线290万平方米建设面积的物业开发权,这启发了深圳地铁,效仿起港铁的“轨道+物业”TOD模式。

后来的事实也证明了,深铁对TOD模式的探索是成功的。

随着深圳地铁一期工程正式开通试运营,深圳成为中国内地继北京、上海、广州、天津之后第五个拥有地铁的城市。短短十几年间,深圳已经一跃成为内地轨道交通线网密度最高的城市,每平方公里运营轨道交通里程达到0.21公里。截至2021年6月30日,深圳地铁累计开通10条地铁线路、市内建设地铁里程达385公里。

一般来说,城市轨道交通具有公益属性,放眼国内,绝大多数地铁公司需要依靠政府补助。

然而,深圳地铁是个例外。

根据深圳地铁集团2020年年报显示,2020年公司营收208.3亿元,净利润112.7亿元,而去年获得的政府补助只有0.36亿元。

2、深圳地铁究竟是怎么做到的?

让深铁实现突破的,就是“轨道+物业”TOD模式,即:利用轨道交通场、站资源上盖空间进行物业开发,为城市提供高效、便捷、环保的轨道上盖项目,反哺轨道交通的建设与运营,在实现了企业自我供血的同时,为城市带来了交通提升、功能提升、空间提升、形象提升,实现城市的可持续发展。

2018年,深圳地铁集团正式分拆旗下物业开发板块,成立了全资子公司深圳地铁置业集团有限公司(下称“深铁置业”),至今已累计获取了16个轨道沿线上盖项目的综合开发权,总开发规模达1107万㎡,通过轨道上盖物业的开发反哺地铁建设和运营,推动深圳轨道交通网络逐渐完善和城市空间高效利用,这也意味着深铁的TOD模式开始走向成熟。

深铁置业始终践行TOD发展理念,从单体开发的TOD1.0开发模式,逐渐发展到产城融合的TOD4.0开发模式,即利用“三铁融合”的优势,整体项目战略定位考虑对大湾区、深圳市核心区域城市发展和产业发展的承接作用,规划以枢纽为核心外延区域的产业主题、产业功能布局、产业亮点项目等内容;规划与城市发展主题和产业定位相匹配的城市功能、业态组合以及亮点项目,并组局开发,助力建设轨道城市、轨道都市圈。

其中,正在兴建的西丽枢纽综合开发项目正是TOD4.0模式的代表。西丽枢纽是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一,位于广深创新走廊的轴线,串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区,是集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。

西丽枢纽/图源:Aedas

连接西丽枢纽到前海合作区,则是集大型交通枢纽和城市综合体于一体的前海国际枢纽站。作为深圳六大轨道交通枢纽之一,前海国际枢纽站可在15分钟内抵达深圳宝安机场或香港国际机场,是珠三角城市群和香港快速联系接驳的纽带,未来TOD上盖物业的总建筑面积预计达215.9万平方米,成为大湾区重要的集商务、金融、科技、文创的城市综合体。

3、深铁置业:以TOD反哺城市建设,彰显国企担当

根据国家“十四五”规划,我国提出了要依托辐射带动能力较强的中心城市,提高1小时通勤圈协同发展,培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈,并规划新增城际铁路和市域(郊)铁路运营里程3000公里,基本建成京津冀、长三角、粤港澳大湾区轨道交通网。

在城市交通网络如火如荼的建设下,各城市的TOD项目也争先上马。在去年一线城市公布的TOD规划项目名单中,北京就有71个轨道微中心将发展TOD,成都公布了首张轨道TOD地图,重庆则发布98个轨道交通场站TOD综合开发计划,而作为国内TOD的引领者,深圳也仍旧保持着强劲的发展势头。

深圳前海国际枢纽TOD项目/图源:深铁置业

面对数万亿的TOD蓝海市场,不少开发商纷纷入局,抢占赛道。然而,蓝海虽蓝,却不意味着每家企业都能在这片领域中徜徉。

其一,TOD物业体量比较大。项目规模一般在50万㎡以上,物业类型通常很多元,需要覆盖从住宅、办公、商业甚至到医疗和教育基础配套,开发周期较长,对开发商的资金体量、开发资质要求极高;

其二,TOD规划设计难度高。上盖物业的设计和施工上对地铁的保护提出了很高的要求,在空间开发和人流引导上,要同时兼顾人流疏散、聚集、游逛、休息等功能,这两者都要提前规划,确保能够高度融合。

其三,参与TOD开发主体众多。区别于日本和欧洲单一主体主导的TOD开发模式,由于国内铁路和城轨完全归国有,近期比较受关注的重庆某TOD项目,就出现了3个经营主体共同管理的现象。多主体开发涉及到的项目投入与收益分配,往往需要经过长时间的协调和博弈,甚至可能出现不欢而散的局面。

门槛高、周期长、投入大、难以标准化……已然成为TOD身上自带的标签。有业内人士表示,TOD市场份额非常高,却是一个要花很多时间和精力去摸索的领域。

深铁置业开发的项目一览/图源:深铁置业

深圳地铁集团作为深圳的重点国企之一,不仅在轨道交通枢纽建设上有着二十几年的丰富经验,在物业开发方面也积累了众多优质项目。深圳北站枢纽、塘朗车辆段、红树湾站等深铁置业开发的地铁上盖物业项目,已先后入市并获得了市场高度认可,并连续五年位列“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三甲。通过地铁上盖物业开发获得的利润,将全部用于反哺深圳轨道交通的建设运营,减轻政府财政压力。

此外,在开发TOD项目的过程中,深铁置业还为深圳市政府配套建设了185万㎡、共超过2.2万套的保障性住房,连续四年获得了“深圳房地产社会责任企业”的称号。

中国大城市TOD建设之风愈演愈烈,应该如何看待TOD与城市、与个体的关系?

10月13日,深圳地铁将举办以“抵达无限可能”为主题的TOD品牌发布会,作为中国城市轨道交通协会的轮值会长,深圳地铁将在会上解读以“轨道+物业”反哺轨交运营的发展模式,以及如何通过“站城一体化”助力城市建设高效和集约化发展。

值得关注的是,作为深铁置业倾力打造的深圳首个TOD展厅——TOD未来生活馆,建筑面积约800㎡,含盖企业品牌、TOD科普及深铁置业产品介绍等十大展项,即将开启全新未来想象。

免责声明:市场有风险,选择需谨慎!此文仅供参考,不作买卖依据。

关键词: 为什么 深铁 浪潮

最近更新

凡本网注明“XXX(非现代青年网)提供”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和其真实性负责。

特别关注