杨成长：房价永远不会下跌的观念要扭转了

全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长。新京报记者 陶冉 摄

怎么看2017年房价走势?2018年房价走势如何?中国房地产市场的根本问题在哪里?如何看待政府出台的相关政策?新京报就这些问题专访了全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长。

在杨成长看来，只要政策不出现大的变化，未来两三年房价不会出现大起大落式的波动。此外，在他看来，目前中国房地产市场的基础性制度已经发生变化，中国房地产市场已经迎来了拐点。投资房地产获得暴利的阶段已经过去了，认为房价永远不会下跌的观念要扭转了。

谈房价：“未来两三年房价不会出现大起大落的波动”

新京报：如何看待“房价过高”的说法?

杨成长：中国的房地产市场从2001年开始市场化的进程，加上城市土地资源的稀缺，两者的接轨导致房价走高。

在2017年房价的上涨中，郑州、合肥等城市房价的飙升引人注目。随着这些城市交通的改善、人口和产业的集聚、城市规模的扩大，加上此前这些地区房价压抑着没上涨，房价出现一定程度的上涨并不是没有理由。但总体看，这些城市房价的上涨是良性的，标志着城市综合服务功能、城市地位的提高，不能认为房价的上涨就会形成泡沫。

房价太高不好，房价太低也不好，价格应该在市场中起着指挥棒的作用。目前我们国家人均占地、特别是人均占据住房的用地面积很少，靠什么来保持合适的居住面积?就是要靠市场机制下的价格因素。北上广深这些地方房价高了，人口自然流到其他城市，可以说房价是人口导出的阀门。

新京报：短期看，2018年房价走势如何?

杨成长：总体看，一线城市稳中有降、二三线城市保持稳定的格局。只要政策不发生太大的变化，短期看，未来两三年内房价不会出现大起大落式的大幅波动。不过，随着城镇化进程的推进，一些城市连成一片成为城市群，会有部分小城镇出现房价结构性上涨的局面。

谈市场：“投资房地产获得暴利的阶段已经过去了”

新京报：中国房地产市场的根本问题是什么?

杨成长：可以说，城镇化的进程导致中国房地产市场产生一些问题，造成了房地产市场发展的短期困难。可以从三个方面来理解：

首先，在城镇化发展的早期阶段，人口涌向京津冀、长三角、珠三角这三个经济带的中心城市，但这些城市的土地、房地产供应等容量有限，导致这些区域房价上升过快。但从全国整体来看，房价并不是很高。

第二，从租售体系看，很多人不愿意长期租房，加上租赁市场相关规章制度不健全也导致给人一种不稳定感，房地产需求特别旺;此外，房地产的租赁市场长期不受重视，机构只卖房、造房，这就导致租赁市场房源不足;

第三，在现有的土地制度下，地方政府是唯一的土地供应者、开发商是唯一的房屋供应渠道，这导致中国房地产市场的房子供应主体和渠道单一。

新京报：现在看，以上这三个方面有所变化吗?

杨成长：以上三方面的基础制度都在发生变化，这也导致中国的房地产市场也在发生重大变化。可以说，中国房地产市场的拐点已经到了，过去北上广深这些大城市房价拼命上涨的制度性障碍正在逐渐清零。

从城镇化发展不均衡角度来看，一线城市的人口导入速度开始放慢，而相邻的其他城市圈的城市加速兴起，房产市场开始均衡化;其次，随着年轻人思想观念的改变以及中央提出租赁并举的举措，中国房地产市场租赁不平衡的症结正在被解决;第三，中央提出多渠道供应，会改变房源单一的局面。

此前多通过行政手段进行短期的调控，房价一时被压住，但政策一放松，房价又出现反弹。但随着城镇化的均衡发展、租赁市场的发展与多渠道供应三者相结合，将对房地产市场产生长期的效应。

新京报：长期效应将带来怎样的影响?

杨成长：可以说，投资房地产获得暴利的阶段已经过去了。很多人认为，股市有跌有涨，但房价永远不会下跌，这种观念要扭转了。从全球看，房地产的投资平均回报率在5%左右，并非高收益的投资产品，而且房地产不像其他金融产品容易变现。北上广深这些城市二手房成交活跃，其他区域则不同了，再加上税收的调整，这些区域的房子变现将更难。

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在杨成长看来，只要政策不出现大的变化，未来两三年房价不会出现大起大落式的波动。此外，在他看来，目前中国房地产市场的基础性制度已经发生变化，中国房地产市场已经迎来了拐点。投资房地产获得暴利的阶段已经过去了，认为房价永远不会下跌的观念要扭转了。

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